Un mercato ristretto, una domanda crescente
Il dato è netto. Su circa novemila annunci immobiliari attivi nel comune di Torino, appena 600 riguardano abitazioni con giardino privato: poco più del sei per cento, vale a dire un immobile su quindici. Una rarità strutturale che il caldo sempre più intenso delle estati urbane trasforma in un valore aggiunto difficile da quantificare e ancora più difficile da trovare. La tesi è semplice ma solida: Torino sconta un deficit storico di spazi verdi privati che il mercato immobiliare comincia soltanto ora ad affrontare con una certa consapevolezza progettuale, mentre la domanda cresce ben oltre l’offerta disponibile.
Secondo un’indagine condotta da Immobiliare.it nel 2022, Torino figurava come fanalino di coda tra le grandi città italiane: soltanto il 4,2% dello stock sul mercato offriva un’area verde di proprietà. A quattro anni di distanza, i numeri restano contenuti, ma qualcosa si muove. Il cambiamento non è ancora quantitativo, bensì culturale e progettuale. Gli architetti lo avvertono, gli agenti immobiliari lo confermano, e i nuovi piani regolatori lo anticipano.
Il piano terra si riscopre: dalla svalutazione al premio di mercato
Per decenni, il piano terra è stato considerato la soluzione residenziale meno desiderabile. Oggi non è più così. L’architetto Attilio Giaquinto lo spiega con precisione: «In tutti gli ultimi interventi, se c’è un piano terra, cerchiamo di dare un giardino di proprietà». Giaquinto cita due esempi concreti — una residenza in via Riberi, nel cuore della città sotto la Mole, e un ex edificio industriale appena ristrutturato in via Pisa — come prove tangibili di una tendenza che si sta consolidando. «Fino a qualche anno fa non si faceva, anche perché nessuno voleva vivere al piano terra. Oggi la tendenza è cambiata, e il nuovo piano regolatore prevede di regolamentare la possibilità di trasformare i piani terra in residenziale».
La memoria personale dell’architetto è eloquente: ventidue anni fa, in San Salvario, trasformò un posto auto in un mini giardinetto di tre metri per quattro. «Per me dava molto più valore aggiunto avere uno sbocco all’aperto piuttosto che un parcheggio». Una scelta allora controcorrente, oggi perfettamente in linea con le preferenze del mercato. Gli svantaggi tradizionali del piano terra — luminosità ridotta, rumore, percezione di minor sicurezza — passano in secondo piano davanti alla prospettiva di avere uno spazio verde di proprietà in una città sempre più calda.
La geografia del verde: collina e precollina dominano, ma la città piana recupera
La distribuzione degli immobili con giardino non è uniforme. La concentrazione più alta si registra nelle zone collinari di Cavoretto, Gran Madre, Colle della Maddalena e Superga, dove su 423 annunci ben 173 includono un giardino privato: oltre il quaranta per cento, quasi una casa su due. Una proporzione che altera sensibilmente la media cittadina. Cesare Furbatto, ceo di Furbatto Immobili, è diretto: «Escludendo la collina, la media nella città scende. Su 8.600 annunci totali sono soltanto 430 quelli con giardino di proprietà, cioè uno su venti».
Furbatto aggiunge un’osservazione paradossale ma acuta: «Il giardino è il sogno di chi non ce l’ha, perché poi a Torino è difficile goderselo per le stesse ragioni climatiche che ci spingono a cercarlo. D’estate fa troppo caldo». La domanda, nella sua agenzia, proviene principalmente da famiglie con bambini e da chi possiede un cane. Nella città piana, l’offerta rimane così limitata da comprimere persino la domanda: «Manca l’offerta e quindi anche la richiesta è poca», riconosce. Eppure, quando un immobile con giardino appare sul mercato in posizione centrale, il risultato è immediato.
Giovanni Judica Cordiglia, ceo di Investitalia, lo conferma con una formula precisa: «Appartamenti del genere li vendiamo “off market”, li collochiamo ancora prima di metterli in vendita». La sua società segue anche nuove costruzioni come Casa Tiziano, diciassette appartamenti in fase di ultimazione in via Tiziano, fronte Po, a pochi passi dal Valentino, caratterizzati da balconi e terrazze generosi e da giardini privati. Sul fronte del patrimonio storico, Investitalia propone anche una villa d’epoca di fine Ottocento in via Febo, zona Borgo Crimea, con giardino e limonaia, a un prezzo di 1,35 milioni di euro.
La collina torinese rimane tuttavia il riferimento assoluto per chi cerca casa con giardino. Leone Rignon, direttore commerciale di Santandrea — brand luxury del gruppo Gabetti — descrive un mercato che «dopo periodi altalenanti è tornato in auge con una tipologia di prodotti molto varia: dalle ex vigne storiche alle riqualificazioni, fino alle nuove costruzioni». Tra i clienti di Santandrea figurano imprenditori, professionisti e sportivi pronti a investire su ville esclusive, come quella in strada Santa Margherita proposta a 2,65 milioni di euro, con giardino all’italiana. Le compravendite nelle zone collinari registrano una crescita del 25,5% secondo il Borsino immobiliare di Fimaa: un segnale che il mercato premium regge e anzi accelera.
Una città che deve fare i conti con il proprio futuro urbano
Il quadro che emerge è quello di una città che scopre con qualche ritardo il valore del verde privato, spinta da un’emergenza climatica sempre più concreta. Torino non è Milano, non è Roma: la sua struttura urbana densa e la tradizione industriale del dopoguerra hanno lasciato poco spazio alla commistione tra abitare e natura. Ma il contesto sta cambiando. Le nuove costruzioni integrano il verde come elemento progettuale, non come optional. Il piano regolatore comincia a normare la residenzialità dei piani terra. E il mercato premia con forza crescente chi riesce a offrire quello che manca.
Per una città che ambisce a competere sul piano della qualità della vita e dell’attrattività per professionisti e imprenditori, la questione del verde privato non è un capriccio estetico. È una componente strutturale del valore immobiliare e, più in profondità, della qualità dell’abitare urbano. Seicento annunci su novemila non bastano. Ma rappresentano, almeno, un punto di partenza.